由此可见,法律并不保护没有房产证就签订买卖合同的行为。
对于现在的房产市场而言,交房几年后房本还没下来的情况屡见不鲜,而许多购房者由于急于购买房屋,往往等不及卖方取得房产证就签订买卖合同。
下面我们分析一下没有房产证进行房屋交易的几种情况。
方法/步骤
1
情况一:正在还房贷,还未交房 如果卖方还在还房贷,在没有房产证的情况下交易房屋,卖方应当还清银行贷款将房子解压,并办理房屋注销手续,之后由买方与开发商签订新的商品房买卖合同并重新在房管局备案,当然,此种情况必须征得开发商同意才可办理,并且此途径不受法律保护,交易风险较大,并不提倡。
对于正在还房贷未交房的情况,律师建议买卖双方等房产证下来后在进行交易过户,这样可以避免房产交易中各种风险,是比较稳妥的交易方式,但相对缴纳的税费较多。
2
情况二:二手房买卖,签约时卖方尚未取得房产证因为没有房产证的房屋不可以办理过户,但是将来可以办理房产证的,以租代购,房产证办理完毕后,再办理过户手续,以租金抵扣购房款。
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3
根据《城市房地产管理法》与《合同法》有关规定,在二手房买卖中,签约时出卖人未取得房产证的,房屋买卖合同无效,双方当事人应互相返还因无效合同取得的财产,有过错的当事人应承担缔约过失责任;无效合同约定有定金的,定金性质属于违约定金,不能适用定金罚则。
因此在二手房买卖中,如果没有房产证,仍然建议待房产证下来后在进行交易并过户,此种做法可以避免许多不确定因素带来的房产交易风险。
再次提醒购房者没有房产证的房产交易风险大,如若不得不进行此种状态下的房产交易,建议购房者在房产证下来之前尽可能少的交购房款,要明确拿到房产证日期,并且约定违约金标准,更要查清楚房产是否存在权利瑕疵,比如是否被司法部门查封、是否被设立了抵押、其建筑规划是否合法等情况。
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二手房买卖交易流程分买方按揭贷款付款和买方全款购房两种情况,具体流程如下:一、买方按揭贷款购房1、银行征信调查(去人民银行查买方的征信情况);2、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况);3、向卖方支付定金并预留房屋尾款;4、房屋过户的同时银行审查贷款条件;5、银行发放贷款到卖方账户;6、双方共同去做物业交割(水、电、气、暖、物业费,原房主户口必须迁出);7、向卖方支付尾款。
二、买方全款购房1、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况);2、买方支付卖方定金;3、双方共同去做房屋过户;4、双方共同去做物业交割(水、电、气、暖、物业费,原房主户口必须迁出)5、买方全款付清给卖方。
三、没有房产证的二手房不可以过户交易
END
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